不動産

借地権に関する問題は、借地権付建物・底地の処分の問題と地代改定、更新、建て替え等の管理の問題に大きく分けられます。
　地主と借地人の長期の関係性やパワーバランスの理解と、借地非訟手続の知識経験が必須の分野です。

借地人が借地権付きの建物を売却したいとき、底地を所有する方（地主）が物件を売却したいとき、必ず利益調整が必要な場面が生じます。
借地権には、土地の更地価格の６割や７割、場合によってはそれ以上という大きな価値があります。これを借地権割合と言いますが、法律で決まっているわけではありません。路線価図という国税庁発表の資料に、借地権割合が記載されており、これが一応の基準となりますが、あくまで参考にすぎません。権利金の有無、更新料の有無、地代改定の変遷など、全ての背景事情を材料にして、借地権の価格は決まります。
他方で、地主が所有している底地の価格は、借地権の価格分減じられた額にとどまります。つまり、借地権割合が６割や７割であれば、底地の価格は４割や３割になります。自分の土地であるにもかかわらず、借りている側の方が高いという点が多くの地主が困惑する点です。そのため、底地だけで第三者に売却するというのはよほどのことがない限り避けます。
　とはいえ、借地人が必ずしも得するわけではありません。高額な借地権を売却するためには、地主の承諾が必要であり、自由な処分ができません。通常、承諾料を支払って譲渡をすることが多いですが、この承諾料も法的に定まっているわけではありません。承諾が得られない場合には、承諾に代わる許可を裁判所にもとめることができますが、この際も通常は承諾料の負担を命じる裁判がでます。
　つまり、地主と借地人との関係は、自由に自己の物件を処分ができるが高額な売却をあきらめざるを得ない地主と、高い価値を持つ借地権を持ちつつ、地主の承諾なしでは自由な譲渡ができない借地人という、絶妙なバランス関係といえます。このように、互いに自由がないため、借地権も底地も単独で売却すると、同時に売却するよりも低額な金額しか得られません。
　地主と借地人の両者にとって一番利益が大きいのは、借地人と地主が、借地と底地を一緒に売却する底借同時売却という方法をとるときです。他にも借地人が地主に借地権を買い取ってもらったり、逆に地主が借地人に底地を買い取ってもらうというケースもあります。
　いかなる手段が一番実現可能性が高いかを検討しつつ、利益を最大限に得るためには、地主側においても借地人側においても、背景事情の理解と分析、借地非訟手続の使い方が重要です。交渉を進めるセオリーを理解していなければ、無用な対立構造を生み、結果的に両者が得しないという結末を迎えかねません。
　借地、底地の処分に迷われている方は、検討の初期段階からご相談くだされば、最良の交渉計画と制度利用を提案いたします。

借地契約の更新や建物の建て替え、地代の改定等、契約の継続を前提に、生じる問題も多々ございます。基本的に借地契約は、借地権保護の法の趣旨に基づき非常に長期の継続的契約となります。更新の際には更新料が問題になり、建物が老朽化した際には建て替えの必要性が生じますし、長年建てば土地の使用目的が変更されることもあります。
これらの際に、一定の金銭の支払いが必要な場合が多く、地主側からすれば低額な地代や、底地の価値に照らして、大きな金額を回収する必要があります。 　他方で、借地人側にあっては、大きな権利金を当初時点で負担している場合があったり、地代が高額で、かつ巨額の承諾料や更新料を地主から請求されているという場合もあります。
　いずれについても、経緯・背景事情に対する深い分析と借地非訟の制度理解が必須の分野です。

購入した物件が、基礎に問題があった、漏水が生じている、楽器が使用できるはずができなかった、犬が買えるという話が買えなかった、日当たりがいいという話だったが実は隣にビルが建築予定で日当たりがなくなった、湿気によってカビがひどく柱が腐っていた等々、契約当初に想定されていたか、通常当然備えるべき性能・性質等について、備えていない物件であることが物件購入後に発覚することがあります。
　これらのケースでは、そもそも契約内容がどのようなものであったか、通常備えるべき性能・性質は何か、その施工が適切であったかいなかという点について、精緻に事実を認定し、建築等の知識を理解して、主張を展開していかなければならず、場合によって建築士等の専門家との連携も必要になってきます。
　この種ケースは、ご本人のみで対応するのは非常に困難とかんがえますので、まずは弁護士にご相談されることをお勧めします。

注文住宅の購入やリフォーム工事の依頼など、注文者の立場となって巻き込まれる問題があります。
引渡しを受けた物件について、極めてずさんな工事がなされていたケース、そもそも合意内容の工事がなされてすらいないというケース、当初の契約が非常に安く見積もられ、後から莫大な追加工事費用をとられるケース、当初契約にて既に金額が発生している工事項目について、追加工事費用として二重計上して請求してくるというケース等、悪質な業者から不当な金銭請求をされるという問題は昔からあります。
これらのケースでは、そもそも契約内容がどのようなものであったか、通常備えるべき性能・性質は何か、その施工が適切であったかいなかという点について、精緻に事実を認定し、建築等の知識を理解して、主張を展開していかなければならず、場合によって建築士等の専門家との連携も必要になってきます。
　この種ケースは、ご本人のみで対応するのは非常に困難とかんがえますので、まずは弁護士にご相談されることをお勧めします。

共有や借地の問題は、多くは対象不動産の権利者同士の問題ですが、境界問題や近隣問題は、周辺地の他人との間の問題です。長年の不満が噴出しかねず、また別の難しさがある問題です。多くは、まずは当事者間で協議されることが適当ですが、弁護士が介入すべきケースも多くございます。

売却の際に、実は想定していた境界とは異なる位置が境界であることが発覚することもあります。時効取得（長年の占有をもって所有権を取得する制度）の検討を要するケースもあります。
境界の主張は過去の土地の経緯、航空写真等も遡って調査して行う必要があります。土地家屋調査士の先生との連携も重要です。
また、制度としても訴訟だけでなく、筆界特定制度もございます。
異なる問題として、そもそも現在の所有者がわからないために境界立ち合いを求められないなどの場合もあります。
方法選択の問題も含め、総合的見地から解決策を検討します。

私道とは、公道と異なり、隣接地等の所有者個人が所有し、管理している土地が道路となっていることを言います。私道には様々な形態があり、隣接地全員や一部の者の共有であったり、単独所有のものもあります。不動産取引の際には、私道が使えなければライフラインの設置ができなかったり、そもそも通行ができないということから、通常私道掘削通行承諾書が契約の条件になっていることが多いです。
近時の法改正により、ライフラインの使用設置の権利が明文化されたため、以前よりトラブルが減ることが予想されますが、そもそも契約上の条件となっていたり、業者が承諾書がないと動かないというケースも存在し、実務と法整備が乖離している状況になっています。

騒音、木々枝葉の越境、通行の問題、駐車の越境等さまざまな問題があります。
一つ一つの問題は小さく見えても長年の蓄積が、大きな問題に発展します。
かかる問題を放置していることにより、将来売却の際に、境界の立会いに承諾しない、私道の掘削通行に承諾しないといった妨害をされることもあります。
多くは、当事者間で穏当な協議をすることをお勧めしますが、誹謗中傷がなされるなど、対立が激化しているようなケースについては、弁護士へのご相談をお勧めします。

ご自身の所有する不動産、賃借している不動産が再開発の対象物件となった際、再開発組合側の提案のまま漫然と手続に応じているのみでは、実際には得られたであろう補償を得られない場合があります。
大きくは、権利変換割合と通常損失補償の金額が問題となってきます。前者は、再開発後の物件への権利移転における取得できる床の広さや、移転を望まない場合の転出における金額の問題であり、後者は、再開発によって生じてしまう損失に関する補償金の額の問題です。
物件や補償額の評価が適正でない場合や、本来補償されるべき金額の主張がないために補償が受けられなかったり、認められるかが明確に判断できない項目の補償について、理由付け・説得力が足りずに補償が受けられないという場合があります。
　また、権利変換によって取得する床以上に、床を購入する「増床」を希望する場合、その位置等を巡っても、交渉が必要になってきます。
もっとも、権利変換も損失補償も、一定のルールにのっとっており、ルールから逸脱して無理な主張をすることも得策ではございません。再開発事業は長期にわたります。再開発組合との関係は良好であることに越したことはなく、過度に強気な態度での交渉は結果的に不利益を被ることもあり得ます。
　可能な主張は、合理的説明を練り上げて主張しつつ、柔軟な協議姿勢を崩さないバランス感覚が必要とされる分野です。

賃料の未払が続けば、収益物件の価値毀損にもつながるため、早期に対処することが重要です。また、物件の高度利用を実現するために、賃借人へ立退きを求めたい場面もあり得るかと思います。
他方で賃借人側にとっても、正当な理由がないのに物件からの退去を求められたが応じたくない、というトラブルも生じ得ます。原状回復費用として過大な請求を受けた、というお悩みもあるかもしれません。
弁護士であれば、法的に実現可能な主張・請求を前提に、適切な対応策を検討・提案申し上げることが可能です。

賃貸借契約は継続的な契約関係であるために、期間が長期に及ぶことも多く、その間、社会情勢・経済事情等は大きく変化することもあり得ます。このため、オーナー側・賃借人側それぞれに、賃料を増額したい・減額したいというニーズが生じ得ます。
具体的な契約内容や諸事情にもよりますが、賃料の増減額請求は借地借家法上認められた請求権であり、これにより賃料の適正化を図ることも可能です。

当事務所はオーナー側と賃借人側、いずれの立場も対応可能ですのでおまかせください。
また、居住用物件、事務所、貸店舗など、物件の種類も問わずご相談可能です。

マンションの管理組合は、多数の区分所有者等の利害関係が複雑に絡み合うため、悩みやトラブルが尽きないと思われます。
管理規約の内容チェック・改正案の検討や、管理費・修繕積立金滞納分の回収、総会運営のサポート等、お困りのことがあれば是非ご相談ください。
特に、管理費・修繕積立金の回収に関しては、区分所有法に基づく対象物件の競売申立という方法も考えられ、実際にこの方法により滞納分を回収した経験もあります。ぜひご相談をご検討ください。

当事務所は、不動産事件に関する対応経験が豊富にございます。売主側、買主側、地主側や借地人側、オーナー側や賃借人側、仲介会社、管理組合など、いずれの立場からのご相談にも対応しておりますので、是非ご検討ください。
また、ご相談は平日夜間でも調整可能ですので、ご都合に合わせてご利用ください。事務所は、東京メトロ淡路町駅、新御茶ノ水駅、都営新宿線小川町駅及び各線「神田駅」から数分の立地です。

ご相談者様が今抱えている問題一つひとつに対して真摯に向き合い、最善のリーガルサービスのご提供を心がけております。お困りごとがございましたら、まずは一度ご相談ください。